L’année 2025 est une étape charnière pour les investisseurs dans l’immobilier locatif en France. Avec la fin officielle du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, la question se pose naturellement : quelles sont les alternatives pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif ? Nombreux sont les particuliers qui souhaitent à la fois se constituer un patrimoine immobilier solide et optimiser leur fiscalité. Pour relever ce défi, plusieurs options nouvelles ou prolongées s’offrent à eux, allant des dispositifs classiques comme la loi Denormandie ou le statut LMNP, aux mécanismes plus récents tels que le logement locatif intermédiaire (LLI). À travers cet article, découvrez comment profiter efficacement du crédit d'impôt lié à l’investissement locatif en 2025, en analysant les différentes stratégies et solutions fiscales adaptées à ce nouveau contexte.
Comment le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) redéfinit l'investissement locatif en 2025
Depuis la fin du dispositif Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire s'impose comme une option incontournable pour les investisseurs particuliers. Initialement créé pour les investisseurs institutionnels en 2014, le dispositif LLI s’est ouvert aux particuliers en 2024, ce qui en fait une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent conjuguer placement rentable et avantages fiscaux en 2025.
Le LLI vise avant tout à favoriser l’accès à un logement abordable pour les classes moyennes dans les zones tendues, là où les loyers du parc privé sont souvent prohibitifs mais où les logements sociaux sont insuffisants. Cette mission sociale s’accompagne d’une série d’incitations financières qui séduisent de plus en plus d’investisseurs.
Les principaux avantages fiscaux associés au LLI
Le dispositif se distingue par deux bénéfices fiscaux majeurs. Credit d'impot investissement locatif. Premièrement, l’achat d’un logement locatif intermédiaire bénéficie d’une TVA réduite à 10 %, contre 20 % pour un achat classique. Ce taux réduit engendre une baisse immédiate du prix d’acquisition, estimée en pratique entre 15 % et 18 %, selon les professionnels du secteur. Ainsi, un investisseur à la Société Générale ou au Crédit Agricole peut dès le départ réaliser un investissement à moindre coût, ce qui améliore naturellement la rentabilité globale du placement.
Deuxièmement, le propriétaire bénéficie d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant une période pouvant aller jusqu’à 20 ans. Cette exonération fiscale progressive est d’autant plus précieuse que la taxe foncière a tendance à augmenter régulièrement, notamment avec les réévaluations des valeurs locatives cadastrales. En choisissant Allianz ou AXA comme assureur de leur bien, de nombreux investisseurs optimisent ces charges tout en préservant leur avantage fiscal.
Conditions d’éligibilité et modalités du LLI pour les investisseurs particuliers
Pour pouvoir profiter du crédit d’impôt lié au LLI, plusieurs conditions doivent être réunies. Tout d’abord, le logement doit être situé dans une zone tendue (zones A bis, A et B1) ou dans certains secteurs spécifiques comme les territoires de réindustrialisation. L’offre immobilière doit répondre aux normes thermiques RE 2025, garantissant ainsi la performance énergétique du bien et participant à l’engagement environnemental essentiel en 2025.
En matière locative, le loyer est plafonné à environ 15 % sous le prix du marché classique, avec des seuils précis variant selon la zone : 18,25 €/m² en zone Abis, 13,57 €/m² en zone A et 10,93 €/m² en zone B1. Le locataire doit également respecter un plafond de ressources similaire à celui pratiqué en loi Pinel, ce qui cible les ménages aux revenus intermédiaires.
Autre particularité importante, pour conserver le bénéfice du crédit d’impôt, l’investisseur doit s’engager à louer le logement en résidence principale pendant une durée minimale comprise entre 15 et 20 ans. Enfin, l’investissement doit être réalisé via une société civile immobilière (SCI), un véhicule juridique très prisé chez les experts fiscaux comme ceux de KPMG pour sa flexibilité notamment en termes de transmission patrimoniale.
Les dispositifs traditionnels de défiscalisation immobilière toujours valables en 2025
Malgré la disparition du Pinel, il est essentiel de ne pas négliger les dispositifs plus anciens mais toujours pertinents pour réduire son impôt en investissant dans l’immobilier locatif. Plusieurs mécanismes restent en vigueur, offrant des réductions ou crédits d’impôt non négligeables pour ceux qui savent s’y prendre.
La loi Denormandie pour valoriser l’ancien et réduire ses impôts
Prolongée jusqu’en 2027, la loi Denormandie attire les investisseurs désireux de participer à la rénovation urbaine de centres-villes en difficulté. Elle encourage la réhabilitation de logements anciens en proposant une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon que l’engagement locatif dure respectivement 6, 9 ou 12 ans. Cette réduction fiscale s’applique sur le prix de revient total, c’est-à-dire le coût d’acquisition du bien augmenté des travaux obligeatoirement supérieurs à 25 % du montant global.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, l’investisseur doit cibler des communes ayant adhéré à des programmes de revitalisation, tels que « Action Cœur de Ville » ou les opérations de revitalisation de territoire (ORT). Cette obligation géographique garantit une demande locative soutenue, justifiant un investissement plus sûr.
Le statut LMNP, une option flexible et adaptée à tous les profils
Le Loueur Meublé Non Professionnel reste une solution privilégiée pour ceux qui veulent louer un bien meublé avec une fiscalité avantageuse. Dans ce cadre, les revenus locatifs relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), généralement plus bénéfique fiscalement que le régime des revenus fonciers classique.
Le statut LMNP offre notamment la possibilité d’amortir le bien ainsi que le mobilier, ce qui réduit sensiblement la base imposable. Le propriétaire peut choisir entre le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges effectives telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux.
Ce dispositif ne prévoit pas de conditions géographiques ni de plafonds de loyer, ce qui donne une liberté importante dans le choix du bien. Il est disponible pour les investisseurs qui génèrent moins de 23 000 € de recettes locatives par an, ou pour ceux dont les recettes représentent moins de 50 % des revenus globaux.
Les solutions d’investissements patrimoniaux en 2025 : Malraux, déficit foncier et Monuments Historiques
Au-delà de la simple acquisition avec réduction ou crédit d’impôt, certains dispositifs plus spécialisés permettent à des contribuables disposant d’un patrimoine conséquent ou désireux de valoriser un bien ancien de profiter d’avantages fiscaux significatifs.
La loi Malraux, un levier pour valoriser le patrimoine architectural
La loi Malraux reste attractive pour les investisseurs souhaitant restaurer des biens immobiliers situés dans des secteurs protégés et contribuer à la conservation du patrimoine. Le crédit d'impôt offert peut atteindre entre 22 % et 30 % du montant des travaux, avec un plafond maximal de 400 000 € étalé sur quatre années.
Pour être éligible, le bien doit se situer dans un Site Patrimonial Remarquable et être soumis à des travaux supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. L’engagement consiste à louer le logement non meublé pendant au moins neuf ans.